Zemstroyplan.com

Строительство как материально-вещественная деятельность всегда было связано с использованием земли. В условиях становления рыночных отношений, когда земля включается в гражданский оборот наряду с прочими объектами недвижимости, уяснение юридического статуса конкретного земельного участка для его пользователей очень важно.

По общему правилу правовой режим земельного участка определяет правовой режим всего с ним связанного (наземные и подземные объекты). Содержание и пределы использования конкретного земельного участка определяются: а) характером целевого назначения категории земли (земельное законодательство РФ предусматривает 7 категорий земель); б) объемом правомочий, которыми наделяется субъект землепользования (собственник, владелец, арендатор и т.д.).

Современное земельное законодательство РФ хотя и не дает завершенного урегулирования земельных правоотношений, тем не менее устанавливает основы для подобного результата. Безусловно, самый актуальный, практический интерес имеет порядок приобретения права собственности на объекты недвижимости (земельные участки, наземные и подземные объекты) с максимально возможным объемом правомочий для его субъекта. Подробно содержание этого порядка регламентировано в разделе 4 «Приватизация недвижимого имущества» «Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г.» («Российская газета», 27.07.94).

Согласно этому документу к приватизируемым объектам недвижимости относятся находящиеся в федеральной, государственной и муниципальной собственности: а) подлежащие приватизации земельные участки, на которых расположены приватизируемые предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц или сданные в аренду; б) незанятые (неиспользуемые) здания, сооружения, помещения, в том числе встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилых домах вместе с земельными участками (долями земельных участков), на которых они расположены; в) земельные участки, в том числе с находящимися на них объектами недвижимости, предоставленные гражданам и их объединениям для ведения предпринимательской деятельности.

Свобода продажи (приватизации) указанных объектов недвижимости может быть ограничена только в порядке, установленном федеральным законом. Отказ в продаже находящегося в государственной (муниципальной) собственности застроенного земельного участка собственнику здания, строения, сооружения, нежилого помещения, расположенного на этом земельном участке, допускается исключительно в случае, предусмотренном федеральным законом. Не подлежат продаже находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки: а) сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель; б) зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; в) общего пользования; г) расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития. Законодательство различает незастроенные земельные участки (участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков) и застроенные земельные участки (участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения) и соответственно устанавливает для них различный правовой режим.

Право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных помещений в жилых домах, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом пользовании, владении этих предприятий в процессе осуществления их уставной деятельности, предоставляется: а) физическим лицам и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий (имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего); б) акционерным обществам открытого типа (ранее — государственные и муниципальные предприятия и организацииции) после продажи не менее 75% их акций; в) гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25% уставного капитала которых находится в государственной и/или муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Собственники приватизированных государственных (муниципальных) предприятий, иные собственники зданий, сооружений, помещений имеют исключительное право по своему выбору приобрести в собственность занимаемые указанными объектами нежилого фонда земельные участки (долю земельного участка) либо взять их в долгосрочную аренду.

В случае перехода (в том числе при приватизации) права собственности на здание, строение, сооружение, помещение к нескольким собственникам право собственности на землю (земельный участок) переходит к указанным лицам в размере, пропорциональном долям, собственности на расположенный на ней основной объект недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между собственниками указанного объекта (расположенных в нем помещений) не допускается. Указанные лица получают безусловное право на приобретение по нормативной цене (рыночная, коммерческая стоимость) в собственность соответствующей доли земельного участка (с оформлением документа о праве собственности). Отношения между ними регулируются соответствующим законодательством РФ, в том числе правилами о кондоминиуме.

Застроенные земельные участки в городах и населенных пунктах продаются по цене, которая не может быть меньше нормативной цены за землю и больше ее трехкратной величины. Решение о величине цены на застроенные земельные участки (в указанных пределах) в границах административно-территориального образования (существующих функциональных зон) принимает соответствующий орган исполнительной власти (орган местного самоуправления). При отсутствии такого решения продажа осуществляется по цене, равной нормативной цене земельного участка. Незастроенные пустующие земельные участки, землепользователем которых является приватизированное предприятие, могут быть по его решению: а) сохранены в государственной (муниципальной) собственности с передачей их в аренду данному предприятию или без таковой; б) выкуплены предприятием вместе с застроенным земельным участком при условии, что предприятие осуществит в установленном порядке их застройку в течение 3-х лет с момента вступления в права собственника (если иной срок не установлен законодательством). При нарушении этого условия земельный участок продается предприятием в обязательном порядке по правилам, предусмотренным законом для продажи незастроенных земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности. В этом случае, а также при продаже незастроенного участка до истечения трехлетнего срока с момента вступления в права собственника с продавца взимается разовый сбор в местный бюджет в размере 30% от суммы, на которую стоимость продажи участка превысила стоимость его приобретения.

При продаже застроенного земельного участка в границах города и населенного пункта с соблюдением установленных правил право собственника на земельный участок включает право на любое разрешенное его использование (право использовать участок вместе с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не противоречащими ограничениям, установленным органами власти или органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством и ведомственными нормативами). Ограничения (публичные сервитуты) могут устанавливаться только в отношении всех участников данной функциональной зоны, а не какого-либо отдельного участка. Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются следующие публичные сервитуты: а) безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования, существующих на момент передачи земельного участка в собственность; б) возможность размещения на участке межевых и геодезических служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение указанных и введение новых публичных сервитутов осуществляется лишь посредством издания федерального закона (или иного нормативно-правового акта). Действительными являются ограничения на использование земельного участка, существующие на момент приватизации (продажи) предприятия или объекта недвижимости. Собственник земельного участка имеет право на оформление в собственность безвозмездно той части инфраструктуры, которая используется исключительно для обеспечения объектов недвижимости данного собственника по договору с соответствующим органом. Строительство на земельном участке новых объектов инфраструктуры, размещение которых может нанести имущественный вред (ущерб) собственнику, осуществляется на компенсационной основе в соответствии с договором между собственником участка и соответствующим государственным (муниципальным) органом.

Регистрация договора купли-продажи застроенного земельного участка и выдача соответствующего свидетельства о собственности на землю производятся и в отсутствие следующих надлежаще оформленных документов: а) о границах земельного участка (для всех категорий земель в границах населенного пункта, кроме земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного и водного фондов, особо охраняемых земель); б) о публичных сервитутах; в) об ограничениях на использование земли. В данных случаях свидетельство о собственности обеспечивает реализацию всех прав собственника такого участка в натуре, в том числе и права на перепродажу объекта недвижимости. Возможные споры разрешаются в судебном порядке. Изъятие объекта недвижимости (земельных участков) допускается только в случаях, установленных федеральным законом, и осуществляется судебными органами.

При приобретении в собственность земельного участка собственник расположенного на нем объекта недвижимости представляет продавцу следующие документы: а) выписку из реестра акционеров (учредительного договора), подтверждающую факт продажи не менее 75% уставного капитала юридического лица в собственность частным лицам; б) договор купли-продажи (иной документ) о праве собственности на здание, сооружение, помещение, приватизированное предприятие или копию утвержденного плана приватизации; в) заявку произвольной формы на приобретение в собственность земельного участка с планом и указанием нормативной цены земельного участка.

В недельный срок с момента поступления заявки продавец выдает собственнику приватизированного предприятия платежное поручение на оплату стоимости земельного участка в установленном порядке и заключает договор купли-продажи (копии договора направляются соответственно в комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства). Выдача и направление указанных договоров регистрируются продавцом в соответствующем реестре. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган архитектуры и градостроительства обязаны в двухмесячный срок представить для ознакомления заявителю подлежащие регистрации публичные сервитуты, существующие на дату продажи объекта. Регистрация прав на недвижимое имущество, включая описание прав на использование земельного участка и публичных сервитутов, осуществляется уполномоченными на это органами. Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного участка и договор купли-продажи являются основанием для регистрации в установленном законодательством порядке права собственности на землю. Возможные споры о правомерности установления ограничений использования земельных участков разрешаются в судебном порядке.

Ш. Замалдинов, Самарская государственная экономическая академия