Zemstroyplan.com

Надо ли получить разрешение товарищества на продажу собственником своей квартиры?

В отличие от кооператива члены ТСЖ являются полноправными собственниками своих квартир, т. е. имеют право распоряжаться квартирами по своему усмотрению. Получать разрешение товарищества на продажу или иной вид отчуждения квартиры не нужно. Следует только ознакомить правопреемника (следующего обладателя квартиры) с уставом и правилами товарищества и с условиями внесения платежей, поскольку правопреемник автоматически становится членом товарищества вместо прежнего собственника.

В товариществе свыше 500 квартир, что очень затрудняет организацию общих собраний и сбор голосов. Можно ли прибегнуть к иному способу учета мнения членов товарищества?

Если кондоминиум состоит из большого количества квартир, проведение общего собрания, конечно же, является делом сложным. В том случае, когда требуется принятие решения по какому-либо вопросу, можно организовать письменный опрос членов товарищества путем рассылки и сбора именных бюллетеней. Возможно проведение голосования по доверенности, предоставляемой домовладельцами председателю правления товарищества или управляющему.

Каковы размеры отчислений на государственное социальное страхование в ТСЖ?

Отчисления в страховые фонды составляют следующие ставки от фонда заработной платы, начисленного по всем основаниям:

• в Пенсионный фонд РФ — 28%,
• в Фонд социального страхования РФ — 5,4%;
• в Фонд обязательного медицинского страхования РФ (в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования перечисляется 0,2%, в региональный фонд — 3,4%) — 3,6%;
• в Фонд занятости населения РФ — 1,5%.

Могут ли товарищества собственников жилья использовать свои средства на благотворительные цели?

По решению общего собрания товарищество может использовать свои свободные денежные средства в благотворительных целях.

При регистрации ТСЖ требуется документ, подтверждающий местонахождение юридического лица. Что может являться таким документом?

Под такими документами понимаются правоустанавливающие документы на то помещение, которое занимает юридическое лицо. В данном случае это может быть свидетельство о праве собственности на то или иное помещение, занимаемое товариществом, или договор на аренду этого помещения.

Надо ли перерегистрировать юридическое лицо, если изменилось его местонахождение?

Да, надо. Согласно существующему положению, юридические лица обязаны сообщать об изменениях и других данных, внесение которых в учредительные документы не влечет за собой перерегистрацию (изменение местонахождения, изменение номера телефона, факса и т.д.). Если такие изменения внесены, необходимо сообщить о них в регистрирующий орган в месячный срок.

Каким нормативным актом регулируются отношения между товариществом собственников жилья и теми собственниками, которые не вступили в товарищество?

По отношению к тем, кто не вступил в ТСЖ, кооператив выступает как продавец определенного вида услуг — уборка территории, благоустройство мест общего пользования и другого. Взаимоотношения между ТСЖ и собственником квартиры в этом случае регулируются Законом «О защите прав потребителей» и Жилищным кодексом РСФСР.

Можно ли за систематическое уклонение от необходимых платежей лишить собственника квартиры?

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества: по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации и т.п. Если собственник жилого помещения бесхозяйственно обращается с жильем, т.е. систематически не выполняет обязанности по поддержанию его в надлежащем санитарном и техническом состоянии, а также отказывается от участия в общих  эксплуатационных и ремонтных работах в интересах общего имущества многоквартирного дома, что само по себе нарушает права и интересы соседей в этом доме, то после предупреждения суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. Соответствующие положения должны быть закреплены в уставе товарищества собственников жилья. Кроме того, в соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ договор может быть также расторгнут в судебном порядке из-за невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Как решается вопрос с переустройством и  перепланировкой жилых и подсобных помещений в доме?

Согласно ст. 687 Гражданского кодекса РФ и Правилам пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415, наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия домовладельца (наймодателя). Наниматель (собственник квартиры), допустивший самовольное переустройство и перепланировку жилого и подсобных помещений, обязан (по требованию домовладельца, в данном случае — ТСЖ) за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

Могут ли граждане, проживающие на 4-м этаже многоквартирного здания, отказаться от пользования лифтом ввиду того, что находят очень высокой плату за пользование им?

Учитывая, что в структуру платежей населения за жилье всех форм собственности включается платеж за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, а лифт как таковой является местом общего пользования, то граждане, проживающие на 4-м этаже, должны участвовать в расходах по пользованию лифтом.

Если товарищество само производит сбор платежей за коммунальные услуги, как быть с теми, кто длительное время отсутствовал и этими услугами не пользовался?

Вопрос оплаты за коммунальные услуги граждан, которые длительное время отсутствуют и не пользуются этими услугами, должен быть отражен в Уставе товарищества.

Данный вопрос может быть решен по аналогии с наймом жилых помещений. В случае отсутствия отдельных граждан свыше одного месяца плата за коммунальные услуги за время их отсутствия не взимается, если граждане своевременно уведомили ТСЖ в письменном виде о своем отъезде. Однако от платы за телефон и отопление отсутствующие граждане не освобождаются.

Владелец квартиры отказывается  вступать в ТСЖ и заключать с товариществом договор на  обслуживание. Как следует поступить в этом случае?

Вступление в ТСЖ — дело добровольное, это никак не относится к тому, что является обслуживанием дома — побелка, покраска, уборка подъездов и т.д. Владелец квартиры пользуется всем этим совершенно независимо от того, является он членом товарищества или не является. Поэтому плата — это  уже не его личное дело. При отказе платить добровольно эти суммы следует взыскать в общегражданском порядке — через суд.

Как следует поступить, если жилец отказывается платить товариществу эксплуатационные расходы, мотивируя это тем, что его квартира не приватизирована?

Эксплуатационные расходы — это суммы, которые идут на содержание дома: побелку подъездов, их уборку, остекление окон и т.д. Каждый проживающий в доме должен принимать участие в несении этих расходов. При отказе владельца квартиры от уплаты этих сумм следует обратиться в суд с иском об их принудительном взыскании с собственника жилья (нанимателя).

Как следует поступить, если у членов товарищества возникли сомнения в правильности расходования средств, поступивших на целевые расходы?

В этом случае следует обратиться к уставу товарищества, в частности, к тому его разделу, которым предусмотрено создание и определены функции ревизионной комиссии. По требованию членов ТСЖ, составляющих не менее 20% от числа собственников (в том или ином уставе эта цифра может быть разной), ревизионная комиссия обязана произвести внеочередную проверку. Результаты этой ревизии доводятся до сведения всех членов товарищества.

В результате ненадлежащего выполнения договорных обязательств строительной организацией  товариществу причинены убытки, которые значительно превышают сумму обусловленной договором неустойки. Можно ли ставить вопрос о возмещении убытков?

Организация, в том числе строительная, ремонтно-эксплуатационная, обязана возместить товариществу собственников жилья, помимо уплаты неустойки, убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. Убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. В соответствии со ст.15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые товарищество собственников жилья произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы, которые товарищество собственников жилья получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору товарищества собственников жилья могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

Какие документы необходимо иметь, чтобы подать в арбитражный суд на неплательщика эксплуатационных расходов либо взносов на проведение ремонта?

Прежде всего необходимо представить суду протокол общего собрания членов ТСЖ, на котором было принято решение о размере взносов на эксплуатационные расходы и ремонт. Кроме того, необходим бухгалтерский расчет, в котором будут указаны суммы задолженности конкретного неплательщика.

Исковое заявление подается не в арбитражный суд, а в суд общей юрисдикции, т.е. городской суд, поскольку одной из сторон спора является физическое лицо.

Если в доме есть встроенные помещения, занятые теми или иными организациями, — будут ли эти организации являться членами товарищества?

Это зависит от желания собственников помещений. Однако от несения своей доли расходов по содержанию и эксплуатации дома они в любом случае не освобождаются. Причем долю их затрат следует определить договором, заключаемым между ними и товариществом.

Кто должен выступить арбитром между потребителем и производителем (услугодателем) тепла при непредоставлении последним услуг в соответствии с Правилами технической эксплуатации жилищного фонда?

Параметры поставляемых услуг теплоснабжения определяются в договоре между теплоснабжающей организацией и товариществом собственников жилья. Но здесь существуют свои особенности. Потребителем услуг в данном случае является население, проживающее в доме; в квартире должны быть комфортные условия проживания (18 ОС в одном метре от пола, в центре угловой комнаты). Поэтому необходимо при заключении соответствующих договоров с подрядчиками определить для себя, кому вы поручите обеспечение необходимых параметров теплоснабжения в квартире, и только после этого можно говорить об арбитре. Как правило, это обращение в суд, если иное не предусмотрено договором. Перечень необходимых документов для обращения в суд формируется в зависимости от характера возникшей спорной ситуации и определяется на местах.

Во встроенном помещении жилого дома, принадлежащего ТСЖ, расположен ночной клуб, что причиняет всем жильцам очень серьезные неудобства. Есть ли какой-нибудь выход из этого положения?

ТСЖ как юридическому лицу надлежит обратиться в городской суд с иском о нарушении правил внутреннего распорядка в жилом секторе, вытекающих из Правил пользователя жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденных постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415. Но исковому заявлению должна предшествовать процедура досудебного урегулирования спора.

Товарищество решило установить в подвальных помещениях игровые автоматы для детей, но выяснилось, что владельцем подвалов является какая-то фирма. Как следует поступить в этом случае?

Следует выяснить правовой статус собственности этой фирмы. Это может быть либо аренда подвалов, либо приобретение их в собственность. Затем необходимо установить, вошла ли стоимость подвальных помещений в общую балансовую стоимость дома, т. е. «уплатили» ли жильцы, приватизировавшие свои квартиры, за подвалы. Если уплатили, то подвалы являются их собственностью и не могут быть без их согласия сданы в аренду либо проданы. А если это все-таки произошло — необходимо обратиться в городской суд с иском о признании недействительным договора аренды или купли-продажи ( в зависимости от того, арендованы или проданы подвальные помещения).

Как следует поступить с арендатором или владельцем встроенного помещения, если он отказывается участвовать в расходах на содержание и эксплуатацию дома?

В этом случае следует обратиться в городской суд. К исковому заявлению прилагаются необходимые расчеты. В случае удовлетворения исковых требований на основании решения суда с расчетного счета владельца или арендатора встроенного помещения в установленном порядке будут сняты суммы и перечислены на банковский счет вашего товарищества. Но следует отметить, что подаче искового заявления должно предшествовать досудебное урегулирование спора: не исключено, что, получив претензионное письмо от товарищества, владелец или арендатор встроенного помещения, не доводя дела до суда, в добровольном порядке перечислит все необходимые платежи.

Что является общим имуществом товарищества? И как определить долю конкретного собственника в этом общем имуществе?

Общее неделимое имущество товарищества — это чердаки, подвалы, лестничные пролеты, лифты, земельный участок, инженерные коммуникации и т.д. Доля каждого собственника в этом имуществе определяется как отношение площади, занимаемой собственником индивидуально, к общей площади всего жилого дома.

Какие данные должны быть указаны в акте приема-передачи недвижимости?

В акте приема-передачи недвижимости, который товариществу необходимо получить в комитете по управлению имуществом, должно быть как можно более подробно указано все, что касается дома: его площадь, время ввода в эксплуатацию, виды коммуникаций, которыми дом оборудован, состояние этих коммуникаций, балансовая стоимость дома, инженерные сети, размеры зеленого участка и т. д.

Кто отвечает за эксплуатацию и ремонт инженерного оборудования внутри квартиры?

Товарищество не несет ответственности за эксплуатацию и ремонт инженерного оборудования внутри квартиры, если это оборудование обеспечивает только эту квартиру. Все ремонтные работы производят жильцы за свой счет.

Если товарищество производит какие-то особые сборы, следует ли для этого открывать отдельный счет в банке?

На общем собрании собственников может быть принято решение об осуществлении каких-либо специальных капитальных проектов, на которые необходимы средства. В этом случае устанавливаются особые сборы. Отдельный счет в банке для этих средств можно не открывать, но собираемый доход следует учитывать отдельно от других, создавая отдельную категорию учета этих денег.

Что входит в понятие «эксплуатационные расходы»?

Основная задача товарищества собственников жилья — содержание в надлежащем состоянии тех частей здания и территории, которые составляют общую неделимую собственность всех членов товарищества. В частности, это лестничные марши, площадки, подвалы, чердаки, земельная территория и т.д.

Для содержания всего этого — покраски, побелки, остекления, приобретения электрических лампочек — необходимы средства. Они и составляют эксплуатационные расходы.

Если температура наружной среды была выше нормативной, можно ли потребителям ставить вопрос о снижении платы за тепло?

Существуют утвержденные Правительством РФ Правила предоставления коммунальных услуг и Правила пользования электрической и тепловой энергией, которыми предусмотрен порядок ее отпуска и соответствующих расчетов за ее потребление. Если температура наружной среды была выше нормативной, необходимо произвести перерасчет, исходя из фактической температуры. По окончании отопительного сезона составляется акт сверки с участием поставщика тепла.

Имеет ли право владелец квартиры установить дополнительную батарею отопления, если температура в квартирах недостаточна?

Потребителю запрещается без письменного разрешения домовладельца (наймодателя) подключать дополнительные секции приборов отопления, т.е. изменять проектное решение по данному дому.

Из-за перебоев с электроэнергией вышел из строя холодильник. Несет ли энергоснабжающая организация ответственность перед потребителем?

Если потребителю нанесен ущерб вследствие низкого качества предоставляемых услуг (в частности, выход из строя электробытовых приборов), энергоснабжающая организация несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Есть ли разница в плате за коммунальные услуги для жильцов приватизированной и неприватизированной квартир?

Плата за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги осуществляется населением по единым ставкам, тарифам и нормативам, утвержденным для данного населенного пункта в установленном законодательством порядке. В соответствии с п. 4 постановления Верховного Совета РСФСР «О введении в действие Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 04.07.91 плата за эти услуги не зависит от формы собственности на жилье.

Материал предоставлен Государственным комитетом РФ по жилищной и строительной политике