Zemstroyplan.com

В настоящее время в городах и населенных пунктах Республики Марий Эл накопился ряд проблем, затрудняющих нормальное развитие жилищного строительства. С одной стороны, имеется необходимость наращивания объемов жилищного строительства, улучшения потребительских качеств квартир и архитектурного облика застройки, снижения стоимости жилья и эксплуатационных затрат на его содержание. С другой стороны, индустриализация городов, политика застройки жилых кварталов и микрорайонов на свободных территориях привели к интенсивному расширению их границ и, как следствие, к нерациональному увеличению протяженности инженерных сетей, коммуникаций, транспортных маршрутов и в целом — к неэффективной, иррациональной системе городской инфраструктуры.

Исправить это положение можно только одним путем — не расширять границы городов в ближайшее время, а сосредоточить усилия на завершении и гармонизации существующей застройки, привести в сбалансированное состояние объемы жилищного фонда, состав, мощности и качество услуг предприятий и объектов социальной и инженерной инфраструктуры.

В этих условиях особую актуальность приобретает задача сохранения существующего жилого фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции, особенно жилых домов первых массовых серий, возведенных со второй половины 50-х до конца 60-х годов. Значительную часть этого жилого фонда составляют 4-5-этажные жилые дома, построенные из панелей, блоков и кирпича по типовым проектам первого поколения (серии 1-447, 1-467-Д, 1-439, 1-510, К-7).

Для успешной реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства уже сейчас назрела необходимость реконструкции жилого фонда. В первую очередь жилых домов первых массовых серий, физический и в большей мере моральный износ которых требует реконструкции в ближайшее время. Это позволит избежать полного выбытия данной части жилья из эксплуатации.

На сегодня капитальный жилой фонд в Республике Марий Эл составляет 8,5 млн. кв. м. Требует реконструкции 821,5 тыс. кв. м, или 10%, что приблизительно составляет 470 домов, в которых проживает 48 тысяч человек.

Характерной особенностью их является несовершенство планировочных решений квартир (малые размеры комнат, дефицит подсобных помещений, отсутствие встроенной мебели, отсутствие или крайне малые размеры летних помещений), однообразие и невыразительность внешнего облика зданий и сложившейся застройки, несоответствие эксплуатационных качеств ограждающих конструкций современным требованиям по тепло- и гидроизоляции жилых помещений, шумозащите.

Физический износ (ветшание) рассматриваемых зданий, как правило, не превышает 30%. Особенностью, характерной для большинства домов типовых проектов первых массовых серий, является наличие существенных запасов прочности несущих конструкций, что позволяет надстраивать типовые пятиэтажки одним-двумя этажами без усиления фундаментов, стен или колонн нижних этажей. Эта особенность открывает возможности наращивания объемов жилищного фонда при реконструкции за счет повышения этажности, устройства мансард, пристройки резолитов, летних помещений — приставных балконов, лоджий.

Надстройка пятиэтажек, в том числе без отселения жильцов, позволит получить без отвода земельных участков новые площади, себестоимость которых на 20 — 40% ниже, чем при новом строительстве.

Дома старой постройки характеризуются низкими потребительскими качествами квартир первого этажа. Отсутствие летних помещений, затененность комнат, повышенный уровень шума, наличие радонового фона и т.д. резко снижают престижность жилья в первых этажах. Поэтому часть этих квартир, выходящих на магистральные улицы, могут быть преобразованы в торговые, конторские и иные нежилые помещения встроенного и встроенно-пристроенного типа.

Обязательным ремонтно-реконструктивным мероприятием должно быть утепление всех ограждающих конструкций (стен, окон, балконных дверей, покрытий, перекрытий над холодными подпольями) и модернизация систем инженерного оборудования в соответствии с нормативными требованиями по теплозащите и энергосбережению.

Снижение теплопотребления (с одновременным повышением температурно-влажностного и воздушного комфорта жилищ) в типовых домах позволит достичь одной из важнейших целей реформы жилищно-коммунального хозяйства — снижения стоимости эксплуатации зданий, будет способствовать ускорению приватизации квартир в типовых пятиэтажках, образованию в них кооперативов, товариществ собственников и других форм самоуправления жилищным фондом.

Дальнейшее промедление с решением вопросов реконструкции и модернизации жилья приведет к существенному удорожанию ремонтно-реконструктивных работ.

Неблагополучное положение с сохранением и обновлением жилого фонда связано с несовершенством действующих правовых, финансово-экономических и ценовых механизмов, не стимулирующих владельцев и финансовые структуры к инвестированию средств в реконструкцию и ремонт жилых зданий. В то же время фонд типовых пятиэтажных зданий отличается благоприятной особенностью — он не обременен кредитными обязательствами. Это позволит рассматривать жилые дома первых массовых серий в качестве залоговой ценности при использовании ипотечного кредитования для нужд реконструкции.

Главные цели, которые должны быть достигнуты реконструкцией и модернизацией жилья:

• улучшение планировочных решений квартир за счет перепланировки;
• снижение эксплуатационных затрат за счет повышения тепловой эффективности ограждающих конструкций, увеличения ширины корпуса домов и энергосберегающих мероприятий модернизации инженерных сетей и оборудования;
• увеличение общей площади жилья за счет выполнения пристроев и надстроев дополнительных объемов и этажей.

Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 13 апреля 1999 г. N 179 «О концепции реконструкции и модернизации жилых домов первых массовых серий в Республике Марий Эл» организация комплекса работ по реконструкции домов массовых серий возлагается на администрации городов и районов республики посредством создания муниципальных фондов реконструкции и разработки до конца 1999 года комплексных программ реконструкции и модернизации жилых домов первых массовых серий.

Концепцией разработан организационно-экономический механизм реализации программы реконструкции, который определяет возможные источники финансирования, а также порядок организации работы.

Одним из самых сложных вопросов, который предстоит решить в первую очередь в каждом конкретном доме, подлежащем реконструкции, является вопрос достижения согласия всех без исключения жителей этого дома. Работа с населением — это один из определяющих факторов успешного осуществления намеченных целей.

Немаловажными факторами в проведении реконструкции жилых домов и модернизации инженерного оборудования являются разработка грамотного и экономичного проектного решения и выбор оптимального варианта — полная, частичная или избирательная реконструкция, с отселением или без отселения жильцов.

С внедрением основных мероприятий при проведении реконструкции достигается эффективность в использовании энергоресурсов и эксплуатационных расходов. Установка приборов учета на дом даст снижение размера оплаты за тепло, воду на 20 — 30% и окупается за 4 — 6 месяцев. Экономию получает городской бюджет за счет уменьшения суммы дотаций. Установка приборов учета и регулирования в квартирах даст реальную экономию ресурсов и денежных средств на их оплату за счет сбережения квартиросъемщиком, причем каждый рубль полученной им экономии даст два рубля снижения дотаций.

Замена существующих тепловых узлов на узлы с пластинчатыми теплообменниками и побудительными насосами даст экономию ресурсов до 20%, значительно повысит долговечность и упростит регулирование и сбалансированность отопительных систем как внутридомовых, так и наружных теплосетей, ТЭЦ, котельных, насосных станций.

Установка приборов регулирования давления воды в нижних этажах здания даст экономию воды до 15 — 20%, соответственно снижение оплаты жильцом и снижение дотаций.

Утепление чердачных и подвальных перекрытий даст 15 — 20% экономии тепла. Тот же эффект можно получить надстройкой мансарды и устройством подвала вместо техподполья. При этом будут получены полезные площади по цене на 40 — 60% дешевле нового строительства.

Различные варианты утепления оконных проемов позволят уменьшить потери тепла от 20 до 50%, уменьшить расходы квартиросъемщика.

Утепление стен при капитальном ремонте зданий дает снижение потерь тепла через стены в 3 — 3,5 раза, или до 30% от общих расходов. При этом реализуется возможность полного изменения внешнего облика зданий, а через них — преобразование улицы и застройки в целом. Это наиболее капитальная и дорогая составляющая реконструкции. Наибольший эффект достигается при проведении комплексной реконструкции, включающей вышеперечисленные мероприятия с надстройками этажей, возведением вставок между домами, пристройками и т.д.

Эффективным мероприятием является переход на принудительную вентиляцию дома, квартиры с рекуперацией тепла. Экономится около 30% от общего его расхода, обеспечивается регулируемый воздухообмен помещения.

Учитывая важность рассматриваемой проблемы, Министерство строительства и архитектуры Республики Марий Эл проводит с муниципальными органами исполнительной власти целенаправленную работу. Перед местными администрациями поставлена задача — до конца 1999 года разработать конкретные программы реконструкции застройки и жилых домов первых массовых серий. Минстроем доведен до всех местных администраций подробный план разработки таких программ.

Министерство строительства и архитектуры Республики Марий Эл ставит своей целью при активном содействии местных администраций и жилищно-коммунальных служб, несмотря на продолжающиеся экономические трудности, уже сейчас начать решение задачи реконструкции и модернизации существующего жилья с определенной эффективностью, что позволит дать нам не только снижение эксплуатационных затрат на содержание жилищно-коммунального хозяйства, но и получить дополнительные объемы более дешевого жилья.

Автор: В. Сумцев, заместитель министра строительства и архитектуры Республики Марий Эл