Zemstroyplan.com

Утверждено постановлением Правительства Республики Марий Эл от 08.07.2000 N 257.

I. Общие положения

1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Республики Марий Эл от 13 мая 2000 г. N 188 «О задачах по обеспечению совершенствования градостроительной деятельности в Республике Марий Эл».

2. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации при разработке градостроительной документации о градостроительном планировании развития поселений и об их застройке разрабатываются схемы зонирования территорий, определяющие вид использования территорий и устанавливающие ограничения на их использование для осуществления градостроительной деятельности и интенсивность использования каждой территориальной зоны.

3. Данные о видах и интенсивности использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила землепользования и застройки городских и иных поселений, других муниципальных образований, которые принимаются представительными органами как нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости.

4. Схемы зонирования и правила землепользования и застройки городских и иных поселений разрабатываются в соответствии с настоящим Положением, Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территорий городов, МДС 30-1.99, одобренными секциями «Градостроительство» и «Архитектура» НТС Госстроя России (протокол от 10 июня 1999 г. N 01-НС-15/7) и Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя России от 22 декабря 1993 г. N 18-58.

II. Сущность правового зонирования.

Принципы и механизмы действия правового зонирования

1. Правовое зонирование территории населенного пункта — это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости. Правовое зонирование действует как механизм реализации планов экономического и градостроительного развития, намерений местного сообщества граждан по созданию благоприятной среды проживания.

2. В системе градорегулирования правовое зонирование определяет потребности в рыночных отношениях:

• для инвесторов — иметь правовую информацию о потенциальных вложениях в обустройство недвижимости;
• для застройщиков — иметь гарантированные права долгосрочного владения земельными участками;
• для владельцев недвижимости — иметь возможность оперативно реагировать на меняющиеся условия рыночной конкуренции.

3. Основа правового зонирования — это разделение селитебной территории на определенное число зон с фиксированными границами, где для каждого земельного участка, расположенного в этих зонах, устанавливаются градостроительные регламенты использования и строительного изменения недвижимости.

4. Правовое зонирование является инструментом управления градостроительной деятельностью, осуществляемой органами местного самоуправления путем принятия представительными органами власти местного нормативного правового акта — правил землепользования и застройки (далее именуются — правила), которые имеют обязательную юридическую силу в границах муниципального образования и подлежат исполнению всеми субъектами, осуществляющими изменения объектов недвижимости или причастными к этому процессу, — административными органами надзора и контроля, собственниками и пользователями (арендаторами) недвижимости (в том числе федерального уровня или уровня субъекта Федерации), инвесторами, застройщиками, подрядчиками.

III. Статус правил и градостроительной документации

1. Юридический статус правил — это нормативный правовой акт, утверждаемый представительным органом местного самоуправления и официально публикуемый.

2. Правила содержат в открытом виде полный набор оснований для принятия решений, которые необходимо принимать и администрации, и гражданам, и другим органам, связанным с землепользованием и застройкой:

• карты зон и карты, связанные с различными требованиями и ограничениями к использованию земельных участков, опубликованные в открытой печати и легко доступные для всех желающих;
• градостроительные регламенты разрешенного использования объектов недвижимости для каждой из зон, включенных в карту зонирования.

3. Правила в системе правового зонирования не входят в состав градостроительной документации, являясь самодостаточным документом — местным нормативным правовым актом.

4. Правила устанавливают права собственников, пользователей и арендаторов земельных участков и связанных с ними зданий на использование и развитие принадлежащей им недвижимости, и в совокупности с другими правами (владения и распоряжения) собственник (арендатор) и все остальные заинтересованные субъекты (администрация, службы, другие граждане) в полном объеме могут оценивать стоимость недвижимости, знать, какие виды действий они могут осуществлять с ней и по каким процедурам должны реализовываться эти действия.

5. Правила являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

IV. Взаимосвязь правового зонирования с градостроительным планированием и проектированием

1. Правовое зонирование предполагает тесную связь правил и документов планирования и градостроительного проектирования.

2. Правовое зонирование, устанавливаемое правилами, является средством реализации планов развития города (иного поселения), которыми могут быть генеральный план или концепция градостроительного развития города, на основании которых устанавливаются границы зон, параметры и номенклатура регламентов.

3. Документы правового зонирования закладывают основу для разработки градостроительной документации о застройке территорий (проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки, проекты строительства отдельных объектов).

4. Генеральный план населенного пункта — документ долгосрочного планирования, определяющий основные направления развития города (иного поселения) и зонирования территории без установления градостроительных регламентов.

Правовой статус генерального плана определяется:

• его предназначением административным органам местного самоуправления в виде общих рекомендаций относительно обустройства и развития селитебной территории в целом и в виде прямых указаний относительно развития муниципальной инфраструктуры;
• открытостью для граждан документа: его графическая часть должна быть выполнена в удобном для опубликования и демонстрации виде;
• содержанием базовой информации для разработки местных нормативных правовых актов — юридических документов правового зонирования.

5. Правила — местный нормативный правовой акт, регламентирующий права использования и строительного изменения объектов недвижимости и обеспечивающий последовательную реализацию общих решений генерального плана и внесение в него текущих изменений по установленным процедурам.

Правила используются как юридическое основание для согласования строительных намерений владельцев или претендентов на владение недвижимостью, для предоставления разрешений на строительство на конкретных земельных участках, а также как граничные условия при разработке проектов отдельных частей населенного пункта, связанных с установлением, изменением, перепланировкой границ земельных участков, формированием единиц недвижимости.

6. На основе правил разрабатывается градостроительная документация применительно к частям селитебной территории (проекты планировки, проекты подразделения (межевания) территории на земельные участки, проекты застройки или комбинации этих проектов), необходимая для формирования земельных участков как объектов недвижимости с установлением их границ и подготовки для вовлечения в оборот.

7. Сохраняя свою значимость как важный компонент системы градостроительного проектирования, проекты планировки устанавливают:

• пространственную структуру проектируемой территории в форме общей схемы или концепции;
• красные линии;
• схему последовательности освоения, преобразования территории в зависимости от инвестиционно-строительных намерений застройщиков;
• экономические обоснования эффективности использования территории.

8. Проекты подразделения (межевания) территории на земельные участки устанавливают:

• границы земельных участков, в том числе резервируемых для общественных нужд;
• расположение улиц, подъездов, трасс инженерно-технических коммуникаций, границы действия публичных сервитутов.

Назначение документа:

• обеспечить основания для формирования земельных участков как единиц недвижимости в соответствии с зональными предписаниями относительно предельных параметров участков, их пропорций и форм;
• обеспечить рациональную планировочную организацию территории с обеспечением каждому участку непосредственного доступа со стороны улицы (проезда) и к линиям инженерно-технической инфраструктуры, предотвратить появление нестандартных и неиспользуемых земельных участков.

9. Проекты отдельных объектов устанавливают конкретные параметры и характеристики индивидуальных объектов строительства в соответствии с правилами зонирования, строительными нормами и правилами, правилами подключения к инфраструктуре, другими обязательными требованиями.

V. Методические подходы к выделению зон и установлению регламентов

1. Правовое зонирование предъявляет особые требования к разделению территории города (иного поселения) на зоны и установлению регламентов, которые должны соответствовать интересам различных групп населения и людей.

Система правового зонирования предполагает применение неравномерно районированной модели пространственной организации города, иного поселения, которая должна отражать основные закономерности развития физической структуры населенного пункта:

• неравномерность использования территории населенного пункта, которая характеризуется различными показателями уровня развитости социальной и инженерной инфраструктуры и удаленностью от особой центральной части населенного пункта;
• непрерывное повышение интенсивности использования территории по мере роста поселения, но идущее с разной скоростью в разных структурных элементах.

Территория города (иного поселения) делится на единицы пространственной системы — районы разной величины и развитости, в которые входят различные многофункциональные объекты обслуживания, офисы и другие объекты различных типов активности и связанные с ними определенные однотипные участки жилья по этажности, конструктивным характеристикам и степени благоустройства, а также участки производства и рекреации. Выделенные территориальные зоны, имея некоторую автономность жизнедеятельности проживающего в них населения, представляют собой относительно самостоятельные единицы пространственной системы города (иного поселения).

2. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом решения перспективных планировочных, экономических и социальных проблем, предусмотренных в планировочной документации развития города, иного поселения (генеральном плане, проектах детальной планировки), но с максимальным учетом сложившейся застройки, чтобы не ущемлялись интересы собственников, не нарушался баланс частных и общественных интересов.

3. Земельный участок, предоставленный для строительства, реконструкции или благоустройства, здание, сооружение или их комплекс могут обременяться в установленном законодательством порядке:

• запретом на изменение целевого использования или назначения без согласования в установленном порядке;
• условиями начала и завершения строительства, реконструкции или благоустройства в течение установленного срока по согласованному в установленном порядке проекту;
• запретом на отдельные виды и параметры использования земельного участка и изменения объектов недвижимости;
• ограничением на использование объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, расположенных на земельном участке, предоставленном в собственность, владение, пользование или аренду юридическому или физическому лицу;
• ограничением на использование земельного участка в связи с расположением на нем зданий, строений и сооружений, не принадлежащих собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного участка;
• условием соблюдения ограничения на использование земельного участка, расположенного в зоне охраны памятников истории и культуры, на территории особо охраняемого природного объекта, в водоохранной зоне, в границах территории, подверженной воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, иных территорий, ограничение на использование которых устанавливается в законодательном порядке;
• условием выполнения определенных работ по охране памятников историко-архитектурного и археологического наследия, по обустройству охранных, санитарно-защитных и иных защитных зон;
• запретом на изменение внешнего вида, реконструкцию или снос здания, строения, сооружения без согласования в установленном порядке;
• условием осуществления строительства, ремонта или содержания дороги, сети инженерного оборудования, подходящих к земельному участку, иному объекту недвижимости или проходящих по участку;
• условием использования земельного участка для прокладки и ремонта коммунальных сетей инженерного оборудования в пределах их ремонтно-строительных (технических) полос;
• условием проведения дренажных работ, создания инженерно-защитных сооружений на земельном участке;
• обеспечением временного пользования земельным участком для производства проектно-изыскательских работ;
• условием возведения зданий, строений, сооружений определенной высоты;
• созданием защитных насаждений или иных природоохранных объектов;
• обеспечением опоры на данный земельный участок зданий, строений, сооружений соседнего участка или нависания таких объектов над данным участком;
• условием сохранения естественной среды обитания и путей миграции диких животных.

Земельный участок, здание, строение и сооружение могут быть также обременены другими градостроительными ограничениями, запретами и иными условиями использования, устанавливаемыми в государственных и общественных интересах в соответствии с законодательством.

4. Цели, состав и принципы зонирования территорий городов и иных поселений для градостроительства, основные этапы разработки схем зонирования, состав и содержание схем зонирования, организация разработки, согласования и утверждения схем зонирования, состав технического задания на разработку схем зонирования территории города (иного поселения, части города) на основе имеющегося генерального плана, исходные данные для разработки схем зонирования на основе имеющегося генерального плана, требования к оформлению документации схем зонирования при ее представлении на бумажных носителях, порядок и условия заключения договора (контракта) на разработку схем зонирования, примерный состав и содержание градостроительных регламентов территориальных зон поселений, примерный состав и содержание карты ограничений разрабатываются в соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территорий городов, МДС 30-1.99 Госстроя России.

Материал предоставлен региональным представителем О. Веприковым